Uno de los problemas más frecuentes que se plantean cuando un inmueble pertenece en proindiviso a varios propietarios es el uso exclusivo por uno de ellos, no consentido por los demás. En estos casos, es recurrente efectuar a los abogados dos preguntas: ¿es posible reclamar una indemnización de daños y perjuicios? y ¿es posible la acción de desahucio?. Cabe responder afirmativamente, aunque con matices.
El artículo 394 del Código Civil dice “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Por ello, los demás copropietarios podrán solicitar que cese el uso exclusivo del inmueble y que se les permita su utilización; y, además, por aplicación del artículo 1902 del Código Civil, así como, subsidiariamente, por la acción de enriquecimiento injusto, podrán solicitar una compensación económica. No obstante, es fundamental que pueda probarse la oposición expresa al uso exclusivo por los demás comuneros, pues en caso contrario se entendería que existe un consentimiento tácito. En cuanto a la cuantía de esa compensación o indemnización, lo procedente es acudir a un informe pericial que permita probar la renta mensual para inmuebles similares en el mercado inmobiliario, lo que habría que multiplicar por el tiempo que ha ocupado indebidamente la vivienda, eso sí, a contar desde la fecha en que se haya recibido la notificación reclamando la indemnización. (sentencias AP Ourense, Sección 1, 386/2016, de O de noviembre; sentencia AP Pontevedra, Sección 1, 51/2016, de 29 enero, AP Madrid Sección 14ª, 158/2015, de 8 de junio, Sentencia Nº 194 de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo de 19 de marzo de 1996, ES:TS:1996:7970).
Respeto a la posibilidad de desahuciar al comunero que usa en exclusivo el inmueble, la jurisprudencia admite ejercitar la acción de desahucio por precario. Ahora bien, para ello es necesario, al amparo del artículo 398 del Código Civil, que sea ejercitado por el mayor número de copropietarios y cuotas. Precisamente, por ello, el problema se plantea cuando un inmueble pertenece por mitad a dos copropietarios, pues en este caso existen sentencias de Audiencias Provinciales que niegan que pueda ejercitarse la acción de desahucio, debiendo el copropietario que no tiene el uso del inmueble ejercitar otra acción judicial como sería la reclamación de daños y perjuicios o la utilización compartida del inmueble.
